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- 국내 상장 리츠는 2026년 6월 기준 총 25개, 배당수익률은 종목별로 연 4.6~10.2%로 편차가 큽니다.
- 공모 리츠 '분리과세 약정'을 쓰면 배당소득에 9.9% 단일 세율이 적용될 수 있습니다(2026년 말까지 가입, 3년 보유 조건).
- 2026년 하반기는 '안정화 속 차별화' 국면으로, 데이터센터·물류·헬스케어가 우위, 오피스는 약세로 분석됩니다.
- 금리·환율·공실 리스크는 투자 전 반드시 확인해야 합니다.
리츠가 뭐길래 다들 관심을 가질까요
리츠(REITs)는 다수의 투자자에게 자금을 모아 오피스, 물류센터, 리테일, 호텔 같은 상업용 부동산에 투자하는 상품입니다. 그리고 거기서 나오는 임대수입과 매각차익을 배당으로 돌려주는 구조죠.
핵심은 따로 있습니다. 리츠는 법적으로 배당 가능 이익의 90% 이상을 주주에게 배당해야 합니다. 그래서 고배당 구조가 '법으로' 뒷받침된다는 점이 일반 주식과 다른 부분입니다.
리츠는 투자 방법이 세 가지입니다. ①상장 리츠 직접매수 — 증권사 앱에서 주식처럼 실시간 매수·매도. ②리츠 ETF — 여러 리츠를 한 번에 담아 분산 효과. ③공모 리츠 청약 — 신규 상장 리츠의 공모주 참여.
빌딩을 직접 살 필요 없이 수만 원에서 수십만 원 단위로 부동산 임대수익에 참여할 수 있다는 점, 이게 많은 분들이 리츠를 들여다보는 이유입니다.
국내 상장 리츠 시장 현황과 배당수익률
한국리츠협회에 따르면 2026년 6월 기준 국내 상장 리츠는 총 25개입니다. 자산 규모로 보면 SK리츠(약 5조 원), 신한알파리츠(약 3.1조 원), JR글로벌리츠(약 2.7조 원) 순입니다.
눈에 띄는 건 안정성입니다. 13개 상장 리츠의 평균 임대율이 97.6%(호텔 섹터 제외)로 나타났습니다. 임대가 거의 꽉 차 있다는 뜻이죠.
배당수익률은 종목마다 차이가 큽니다. 연 4.6%부터 10.2%까지 분포해 있어서, '리츠는 무조건 몇 퍼센트'라고 한 줄로 말하기 어렵습니다.
| 종목 | 특징 | 예상 배당수익률 |
|---|---|---|
| SK리츠 | 국내 최대 규모 | 약 4.6% |
| 롯데리츠 | 롯데그룹 유통 자산 기반 | 6%대 |
| ESR켄달스퀘어리츠 | 5년 연속 배당금 증가, 하반기 특별배당 검토 | 6%대 |
| 이리츠코크렙 | 발행가 기준 연 7% 배당 가이드라인 | 7%대 |
| 한화리츠 | 신용등급 A+, 2030년까지 주당 연 270원 이상 확약 | 6~7%대 |
| KB스타리츠·미래에셋글로벌리츠 | 해외 자산 보유, 환율 영향 있음 | 10.2% |
참고로 전체 상장 리츠의 NAV(순자산가치) 대비 할인율이 약 19% 수준이라는 분석도 있습니다. 실물 자산 가치보다 주가가 저평가된 구간이라는 시각인데요, 실제로 실물자산 감정평가액이 취득가 대비 평균 30% 이상 올라 있다는 자료도 있습니다.
👉 국내 상장 리츠 배당수익률 비교 →세금 줄이는 핵심, 9.9% 분리과세 약정
리츠 투자에서 의외로 많이 놓치는 부분이 바로 '세금'입니다. 배당을 아무리 많이 받아도 세금으로 떼이면 손에 쥐는 게 줄어드니까요.
여기서 알아둘 게 공모 리츠 분리과세 약정입니다. 2026년 12월 31일까지 가입할 수 있고, 요건은 아래와 같습니다.
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 투자 한도 | 전 금융기관 합산 5,000만 원 |
| 보유 기간 | 매수결제일 기준 3년 이상 |
| 세율 | 배당소득에 9.9% 단일 분리과세 |
| 가입 자격 | 개인 거주자 한정 |
| 가입 제한 | 직전 3개 과세기간 중 금융소득종합과세 이력자 제외 |
일반 배당소득세가 15.4%고, 금융소득이 2,000만 원을 넘으면 누진세(최대 49.5%)까지 적용될 수 있는 걸 생각하면, 9.9%는 분명 부담이 줄어드는 수치입니다.
3년 유동성 제약이 있다는 점은 꼭 기억하셔야 합니다. 3년 안에 써야 할 돈으로는 활용하기 어렵습니다. 또 분리과세 일몰 여부는 가입 전 최신 기준을 한 번 더 확인하시는 걸 권합니다.
리츠 ETF를 ISA(개인종합자산관리계좌) 안에 담는 방법도 있습니다. ISA는 납입 한도 내에서 수익 200만 원까지 비과세, 초과분에 9.9% 분리과세가 적용되는 구조입니다.
2026 하반기 흐름, 섹터가 갈린다
신한그룹 리서치는 2026년 하반기 리츠 시장을 "안정화 속 차별화" 국면으로 봅니다. 전체 시장이 급락할 위험은 제한적이지만, 섹터와 스폰서별로 우열이 뚜렷하게 갈릴 거라는 전망입니다.
쉽게 말해 '리츠라고 다 같은 리츠가 아니다'라는 거죠.
상대적으로 우위에 있다고 보는 섹터:
- 데이터센터 — AI 수혜로 37% 상승, 전력 제한에 따른 공급 부족으로 임대료가 10% 이상 오름세입니다.
- 물류센터 — 이커머스 수요로 안정적인 임차율을 유지하고 있습니다(ESR켄달스퀘어 등).
- 헬스케어 — 고령화 대응으로 15% 상승했습니다.
약세로 보는 섹터:
- 오피스 — 임차 활동이 전년 대비 20% 감소한 것으로 분석됩니다.
- 해외 자산 리츠 — 원달러 환율 변동성에 노출돼 있습니다.
하반기 배당에서 눈여겨볼 점도 있습니다. NH프라임리츠, 디앤디플랫폼리츠, 이지스밸류플러스리츠 등은 자산 매각 차익을 재원으로 특별배당을 추가할 예정이라, 하반기 배당 총액이 늘어날 가능성이 거론됩니다.
신한그룹 리서치 하반기 선별 종목: 롯데리츠와 ESR켄달스퀘어리츠. 대형 스폰서·우량 운용사 중심 선별 투자, 자본 리사이클링(자산 매각 후 재투자) 역량 있는 종목 선호 원칙을 제시했습니다.
👉 2026 리츠 섹터 전망 상세 분석 →
투자 전 반드시 확인할 리스크 3가지
고배당이라는 말에만 끌려서 들어가면 안 됩니다. 리츠도 분명한 리스크가 있습니다.
리츠는 부채를 활용해 부동산을 사들입니다. 금리가 오르면 이자 부담이 커지고, 이게 배당 감소로 이어질 수 있습니다. 현재 한국은행 기준금리는 2.5%로 8회 연속 동결 중입니다. 하반기 인하 여부는 불확실하며, 가계부채와 환율 변동성이 변수로 꼽힙니다.
KB스타리츠, 미래에셋글로벌리츠처럼 해외 자산을 보유한 리츠는 원달러 환율에 직접 노출됩니다. 원화가 약세로 가면 환차손이 배당을 잠식할 수 있습니다.
공실률이 높아지면 임대수입이 줄고, 배당이 훼손됩니다. 투자 전 해당 리츠의 임차율·임차인 현황·임대 만기(WALE)를 반드시 확인하세요. 과거 제이알글로벌리츠 사례처럼 해외 자산 신용도 문제가 불거지면 주가가 급락할 수도 있습니다.
자주 묻는 질문
상장 리츠는 적은 돈으로 부동산 임대수익에 참여할 수 있는 길이지만, 종목·섹터·세금·리스크를 함께 따져봐야 하는 상품이기도 합니다. 직접 종목별 자료를 비교해 보시면 왜 '리츠라고 다 같은 게 아니다'라는 말이 나오는지 바로 이해하실 겁니다. 도움이 되셨다면 이웃추가해두시고, 다음 글에서 더 자세한 종목별 정보로 찾아오겠습니다.
※ 본 글은 정보 제공 목적이며 특정 종목·상품 투자 권유가 아닙니다. 배당수익률·전망 등은 시점과 자료에 따라 달라질 수 있고, 투자 판단과 책임은 본인에게 있습니다. 세제(분리과세 일몰 등)는 가입 전 최신 기준을 확인하시기 바랍니다.
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